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爆雷!又一长租公寓“停业”:租客拿不到退款 房东收不回租金!钱去哪了?

qqqqsa 2019-8-13 04:52 1080人围观 配资资讯

  近期,长租公寓乐伽爆雷事件引发重视。

  8月7日,乐伽青年公寓经过微博宣告布告:公司因运营不善,无力实行合同,无法偿还客户欠款,现在现已停止运营,关闭所有业务。

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  而就在这则布告发布20多天前,7月14日,乐伽方面还曾驳斥谣言说,“乐伽公寓跑路”的音讯不实,公司处于正常的运营状况。

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  8月7日当晚,南京市住宅保证和房产局发布通告称,相关区政府依照便利客户、属地调处原则,组织司法所、人民调停委员会、律师事务所等第三方机构,在辖区建立调处服务点,为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调停和法律咨询服务。

  近日,央视财经记者也赶往江苏南京,对此事进行了查询。

  打时间差加杠杆致资金断裂乐伽公寓承认“爆雷”

  乐伽公寓租客:承受不了啊,一下让我亏七八千块钱。

  乐伽公寓房东:那我亏了我找谁啊?

  乐伽公寓租客:你租给乐伽的,你找乐伽去啊。

  乐伽公寓房东:那你要这样讲,没办法宽和。

  乐伽公寓租客:房东跟房客两个受害者在这边谈,有什么好谈的?

  乐伽公寓租客:我们俩怎样谈?他没有拿到钱(租金),我也没有拿到钱(退款)。

  在南京市鼓楼区、由政府建立的一个调停点,央视财经记者见到了正在争论的房东和租客。

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  8月7日,乐伽方面宣告无力偿还欠款后,房东要求把房子收回止损,但现已交了全年租金的租客不肯搬走。央视财经记者在查询中了解到:乐伽的租客基本上都是年付租金,但乐伽却是按季度,乃至是按月向房东付租借金。

  江苏南京乐伽公寓租客陆先生:我付出了一年的房租,加上一个月的押金,还有半个月的转租费,一共花了15500元。在7月底的时候,房东敲了我的房门,他告诉我,没有收到乐伽的租金,因为他们的租金是一个月一付。

  江苏南京乐伽公寓房东李女士:他们按季度给我付租借金。

  随后,央视财经记者屡次尝试联系乐伽公寓的高管人员,但电话一直未能接通,乐伽公寓的总部也现已人去楼空。

  央视财经记者在查询中了解到,注册本钱为100万元的乐伽公寓,股东实际交纳本钱仅为15.3万元。乐伽公寓在宣传简介中称,其在南京、姑苏、杭州、成都等多个城市已具有超过10万多所房源,办理的房子财物已达1000亿元以上。

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  对此,专家剖析称,乐伽公寓的扩张本质上是一种金融加杠杆行为,也便是说:

  乐伽向租客收取一年租金,并向房东付出一个季度的租金后,还能够再向三套房源的房东各付出一个季度的租金。

  而这三套房源假如顺利租出去,就能再收取三套房子全年的租金。

  就这样,经过收付租金的“时间差”,乐伽能够迅速扩展规模。

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  中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼:假如是按年收、按季付,杠杆率是四倍。按年收、按月付,杠杆率基本上就放大到十倍以上,一旦流动性呈现一点点问题,它就会呈现运营的危机、关闭。

  乐伽公寓“甩锅” 房东租客进退两难

  在8月7日的声明中,乐伽方面表明:不再实行现已签定的房子租借合同,同意房东、房客解除与公司签定的合同。但对这样的一个表态,房东和租客都表明不能承受。

  一名乐伽租客曾在社交媒体中上传了一段视频,视频中,租客的个人物品正在被人擅自清出房子。

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  事实上,这种状况并非个案。本年7月以来,“乐伽公寓运营反常,疑似爆雷”的音讯就不断曝出,因为乐伽方面履约的进度不同,房东和租客之间的争议不断。

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  江苏南京乐伽公寓租客韦女士:房东就讲他肯定不肯意等,多等一天他就多丢失一天。反正便是让我走,或者不想搬走也行,房东就想办法断水断电。

  江苏南京乐伽公寓租客刘先生:乐伽违约了房东的那部分合同,我也有权力一直住到租期完毕,并且房东仍是要返还我一个月的押金。

  在一份乐伽公寓与房东签定的合同中,央视财经记者看到,合同写明:在租借期内,房东不得收回房子,假如房子权益发生法律纠纷,由房东承当悉数职责。房东则表明:自己也是受害者。

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  江苏南京乐伽公寓房东李女士:究竟能不能追查乐伽的职责?仍是说我们自己洽谈,解决后边租金的问题,然后保留追查乐伽公司职责的权力。

  央视财经记者随后联系了律师,律师认为,根据我国民法总则第162条,署理人在署理权限范围内,以被署理人名义实施的民事法律行为,对被署理人是发生效力的。

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  江苏刘洪律师事务所律师王尤:也便是说,乐伽公司其实是代表房东与租户签定的租房合同,该合同直接对房东生效。乐伽布告虽然说房东能够单方面解除合同,但解除的是房东与乐伽公司之间的委托署理合同,无法解除乐伽公司在署理权限范围内与租户签定的租房合同。

  现在,乐伽公寓的主体南京乐伽商业办理有限公司及其分支机构现已因房子租借合同纠纷遭到起诉。虽然已有部分租客和房东达到调停协议,双方各自承当50%的丢失,但大部分租客和房东,都不承受这样的计划。

  乐伽公寓“高进低出”

  运营形式存严重缺陷

  租客们表明,选择乐伽的原因是因为乐伽的租金相对较低,而房东也觉得乐伽开出的条件比较优惠,乐伽究竟是怎样的一种运营形式呢?

  江苏南京乐伽公寓租客刘先生:房子都比其他中介公司要低100到200元,是差不多和房东直接谈的价格。

  刘先生和乐伽公寓之间签定的合同显现:每月租金为2250元,但这套房子,乐伽公寓每月却向房东付租借金2600元。

  高价收房、贱价租借,这正是乐伽公寓在布告中所说的“高进低出”运营形式。对于房东来说,乐伽也开出了更加优惠的“空置期”条件。

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  江苏南京乐伽公寓房东李女士:榜首套房乐伽公寓要了45天的空置期,乐伽公寓给的条件比其他的长租公寓要优惠很多。

  经过双向优惠的方式,乐伽迅速获得了商场,然而“高进低出”的一起,也意味着每租借一套房,乐伽每月就要丢失数百元。而正是经过“长收短付”的形式,乐伽获得了填补资金缝隙的时间。

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  中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼:短时间内,只需资金有进有出,它能保持一个暂时的平衡。从长远看,这种中心差价悉数由它自己承当,假如没有其他更多的盈余来源,就维系不下去。

  2018年以来,乐伽公寓在姑苏、杭州、成都等地的分公司先后被列入运营反常名单。

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  南京市鼓楼区房管局也曾约谈乐伽公寓,乐伽公寓的运营主体的注册地更是在三年内从南京市鼓楼区变更到南京市建邺区。本年7月15日,西安市住建局也宣告过针对乐伽公寓西安分公司的危险提示。

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  但专家表明:这些措施难以应对乐伽公寓呈现的问题,监管部分需求转换监管思路。

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  国务院发展研究中心研究员刘卫民:以金融监管的思维来看待租借商场的商业形式。从保证金的角度,来添加这种项目的危险控制。对于一些加杠杆的行为,相应的部分,无论是住建,仍是金融监管部分,应该给予一定的辅导。

  南京整治租房商场严查“高收低出”移用租金等行为

  11日,央视财经记者从南京市住宅保证和房产局得悉,为防备和化解住宅租借商场危险,南京市房产局、公安局、商场监管局、当地金融监管局等部分将用2个月时间,依法严查“高收低出”、移用租金等行为。这次专项举动主要针对房地产经纪机构和住宅租借企业。


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