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被巨头盯上的印度房屋租赁市场

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被巨头盯上的印度房屋租赁市场

被巨头盯上的印度房屋租赁市场


投资客发现了新大陆。
据Dealogic数据显示,2018年,海外买家在印度的收购价值已超过中国,达到395亿美元,而在中国这一数字为328亿美元。
另据Venture Intelligence最新披露的数据显示,2018年PEVC在印度创投市场共进行了大约720笔投资交易,投资规模达到了331亿美元,增长了约36%。仅在12月,就完成了43笔投资交易,投资总价值达到了32亿美元,几乎是2017年同期创投市场投资额的两倍。
对于投资者而言,印度遍地黄金。而在这遍地的黄金中,房屋租赁市场是极为耀眼的一块。红杉资本、软银、华平投资、Accel Partners、高盛集团等已先后进入这个市场。
有报道称,印度的房屋租赁市场大约有200亿美元的规模,其中135亿美元的市场在城市,8亿美元的市场在郊区,另外57亿美元在非印度居民(NRI)的房地产经纪人手里。
这一巨大市场已经吸引了大量的科技初创企业,它们旨在解决印度房屋租赁市场的供求问题。
城乡移民中的白领和学生
数据显示,印度城市化水平从2007年的29.91%上升到2017年的33.6%,这印度是人口爆炸和贫困导致的城乡移民的结果。
2011年,印度人口数为12.4亿,2018年上升到13.6亿。据印度2017年进行的经济调查,2011年至2016年期间,印度的州际移民增长数量每年接近900万人,而早在2011年的人口普查中,印度的国内移民总数(包括州际和州内移民)已达到惊人的1.39亿人,以此推测,目前印度国内移民总数已超过2亿人。
在这2亿人中,支撑起印度房屋租赁市场的主要是两类人:工薪阶级和学生。
据统计,印度全国有超过90个城市的人口每年增长3%甚至更多,而移民迁入是主要增长动力,迁入率最高的是德里。
早在2012年,就有来自低收入人群的1900万套城市住房缺口。据移民租赁模型的数据显示,像安得拉邦,古吉拉特邦和马哈拉施特拉邦等州的租房比例相对较高。而小型、中型和大型城市的租房率分别为28%、36%和40%。
此外,根据在线分类广告平台OLX发布的数据,2018年,德里及其周边63所大学共提供56,000多个本科生席位,入读的近17,000名学生来自德里以外,而宿舍仅够4300人居住。这意味着,只有25%的外地学生有机会住进宿舍,如果放在全部新生里,只占7.7%。基于此,每年都有数以万计的新生涌进德里的租房市场,希望能在学校周围找到容身之地。
放眼印度全国,2017年,印度有超过3600万的高等教育学生。自2010年以来,大学生人数增加了67%,大学数量增加了29%,学生住房将继续增加以满足巨量的需求。


被巨头盯上的印度房屋租赁市场

被巨头盯上的印度房屋租赁市场




庞大的租房需求和奇葩的印度房东
学生住房还有巨量的增长空间。据仲量联行报告称,由于未满足的学生住宿需求不断在增加,开发人员在未来四到五年内将对印度学生住房容量进行每年约100%的扩张。
对于都市工薪阶层而言,租房不仅仅受到难以负担的高房价的驱动,可以选择的理想的居住场所也是大多数工薪阶层选择租房的另一个原因。靠近公司、通勤方便、安全、靠近餐馆、Wi-Fi等等都是他们考虑的因素。由于交通问题和通勤时间增加,靠近办公场所和教育机构的出租房正成为工作人群和学生的首选,特别是地铁和郊区地区。这种趋势为租房市场的参与者和租赁管理公司提供了巨大机会。
另外,人们比以往更加频繁的商务出行也是造成租房需求增加的因素。对于短期住宿,过去人们更倾向于酒店或酒店式公寓这些昂贵的住宿方式。如今,出现了短期租赁计划,允许客户预订1天到6个月期限的带家具的公寓。对于短期住宿来说,这可能是更理想的选择。
印度传统租房市场的落后也客观上推动了对新型房屋租赁的需求。传统印度房东对于房客存在各种各样的歧视和限制,比如种姓、宗教,甚至性别——房东经常不愿意将房子租给单身男性。而且,印度房东为了防止租户“搬空家具”从而不提供任何物品,租客不得不自己购置一切必需品,导致租房成本较高且搬家极不方便。
这些都推动了印度新型房屋租赁市场的发展。
房客不懂房东的痛:世界最低租金收益率
然而印度房屋租赁市场的充分发展还有一些阻碍因素。
首先,由于一些邦(省)颁布的租金管制法案(Rent Control Acts,RCAs),印度的房东一直不愿意租房。因为RCAs对房客有利,客观上使得房东很难驱逐拖欠房租的房客并冻结租金。这导致房屋空置,并由于缺乏维护而损坏。例如,目前孟买几乎一半的租赁单元要么无法维修,要么由于直接的租金管制而被惩罚。事实上,租金管制严重影响了市场情绪。
另一个打击房东出租房屋信心的是较低的租金收益率。行业专家表示,印度的租金收益率仅为2%-4%,是世界上最低的之一。在某些情况下,房东最终支付的维修费和税金比租金收入还要多。
其次,与大多数国家不同,印度没有租赁管理公司(Rental Management Companies,RMC),从而来帮助房东轻松管理他们的租赁财产。在欧洲,此类住房协会和RMC已经取得了巨大的成功,因为它们有能力创造更高的租金收入,提供完善的驱逐程序而不会对承租人造成不公正的待遇,以及细致的房屋维护。
日本和韩国等国家已经制定了全面的政策,为低收入群体提供补贴性租赁住房。印度国内有旨在填补房屋所有权的Pradhan Mantri Awas Yojana(PMAY)政策,但对于仍不能在PMAY政策下买房的人来说,需要对应的租房政策对这一群体进行保障。
巨头和资金涌入
尽管有这些不足,但印度房屋租赁市场已经在快速发展了。过去几年间,大量互联网创企在这个行业诞生,巨头和资金开始涌入这个行业。
2019年1月8日,总部位于印度孟买的长租公寓(co-living)服务商Zolo宣布完成了3000万美元(约合20.8亿印度卢比)B轮融资,领投方为私募股权公司IDFC Alternatives,参投方包括韩国的Mirae Asset,以及此前投资过该公司的知名风投Nexus Venture Partners。截至目前,Zolo公司已公开披露的融资总金额已经达到了3500万美元。
2018年12月底,知名风投公司华平投资(Warburg Pincus)与Lemon Tree Hotels Ltd在印度成立了合资“长租公寓”初创公司Hamstede Living Pvt. Ltd,并对其投资了4.26亿美元股权融资。
2018年9月,印度学生住宿平台Stanza Living完成了1000万美元融资,领投方为红杉资本。此前一轮融资中,全球顶级风投公司Accel Partners也有参与。
2018年8月,学生宿舍基础设施服务提供商NewDoor(前身为Yoho,2017年,高盛集团以5400万美元收购Yoho 74%股权)完成一笔约1000万美元的股权融资,投资方为房产开发金融企业Good Host Spaces。
2018年6月,印度在线分类广告公司Quikr收购孟买租房初创企业Grabhouse,后者曾获红杉资本投资。
2018年2月,学生及职场人士住宿解决方案提供商Placio完成200万美元pre-A轮融资,投资方为新加坡私募股权基金Prestellar Ventures。
政策倾斜促发展
据悉,印度将出台一项新的《国家城镇租赁住房政策》(National Urban Rental Housing Policy),鼓励发展更为高效的租赁市场,包括市场租赁以及社会保障房领域。
当前,印度缺乏针对租赁住房的高效法律体系,很多业主宁可房屋空置也不愿将之出租。开发商也倾向于出售,这与中国情况类似。
然而,印度REIT立法的发展(有望在近期推出首支REIT,2018年12月13日,黑石和Embassy Group的合资企业Embassy Office Parks已向印度证券交易委员会提交了发行5亿卢比REITs的要约文件草案)也将刺激印度国内租赁住房领域的发展。
海外资本此时不进场,更要待何时?
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