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李一戈专栏丨老城的“新生”

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李一戈
多年以后,我依旧清晰地记得,住在北京大杂院里的那份窘迫。
大杂院有一栋两层的砖房,周边散落着几片平房。院子里住着的,多是原来某个工厂的职工,厂子已经关了,但厂里的公共浴室还在,我去过几次,每次1毛钱。我原单位不知怎么换到院里楼房的一间,另外两间住着一家三代,共用卫生间,厨房倒是各用一间。并不是现在的三居室概念,它设计的初衷就是供两家人住的。学着做了个“太阳能热水器”,屋顶的水袋白天晒得热热的,阀门一开,水就流下来,只不过不是太烫就是太凉。
不必说,你晚餐吃什么,邻居是清楚的;老家来人了,也是知道的。邻居家的孙子是个胖小子,三岁多捧着一大海碗的面条,呼啦啦一会儿就见底了。印象最深的是,他家的酱油用得特别快。对门有个大姐,包了饺子经常会端一碗过来,但我家的辣椒菜她老远闻着就呛。胡同有个公用电话,寻呼机一响,我就飞快地跑过去回电话。我另外有位同事住在东城的一个大杂院,用的是公共厕所,我承认这一点自己比他幸运。
邻居们照例盼着拆迁。忽然有一天,传来消息说,我们这个胡同被划为历史文化保护区。我搬出院子后某一年路过,胡同两边的墙已粉刷一新。
多年以后,看同事的一篇文章,写的是“白塔寺再生计划”,预计在2020年之前,该计划将实现200个院落的修缮改造、28条胡同的基础设施改造,从2013年至2017年6月已经腾退101个整院。参考大杂院“实验房”,改造后每个开间约15平方米,却可以容纳三四口人居住,有成套化的厨卫和收纳模块。
白塔寺就在我住的大杂院几条街区之外。遗憾的是,看到前不久政府部门给原所在胡同居民的一条回复,“该地区目前暂无腾退政策”。
2017年9月29日正式公布的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,明确提出“老城内不再拆除胡同四合院”。我个人认为,像“白塔寺再生计划”这样,对胡同院落的修缮和基础设施改造,将逐渐成为主流。但老城在保护基础上的修缮改造,需要时间。
在深圳、广州等城市,这种修缮改造也称为“微改造”。
由于历史的原因,深圳的老城更多是以城中村的形态存在。6月11日,深圳市规划和自然资源局印发的《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》提出,坚持城中村有机更新,更多采用微改造方式,不急功近利,不大拆大建。确有必要的,可综合运用局部拆建、扩建、加建等多种方式,由政府主导组织实施或引入实施主体实施。
这个文件对从事城市更新的开发商既有挑战,也有机会。如你所知,已有部分开发商签订了城市更新项目框架协议,有的规模还很大,但涉及拆迁,进展缓慢。对于这类项目后期如何处置,需要政府部门细化。如果严格执行“不大拆大建”,房企就得退出了。
而对于希望在老城发展长租公寓的投资机构,或许是个机会。我曾经看过万科在深圳城中村改造的长租公寓,建筑主体结构不做任何改动,而是完善居住功能的“微改造”。举个例子,改造后的居住单元,让基层政府最头疼的消防隐患基本消除,其租金并非如个别自媒体渲染的大幅上涨,而是保持了基本稳定。如何发挥市场主体的积极性,既能大幅改善居住环境,投资机构又能在保障租赁市场平稳的基础上适当微利,需要集纳各方智慧,但必须摒弃无端的情绪化悸动。
广州也有不少城中村,其整体拆迁改造的难度与所有大城市一样。但广州也在尝试做一些街巷的微改造。我去看过荔湾区恩宁路的永庆坊。经过万科改造后,已成为一处文化创意街区。既保留了岭南特色风貌的旧建筑,又引入了文旅商业、众创办公、创意产业,餐厅、咖啡馆、服装、手工、艺术、创意、民宿等商业元素非常和谐地融合在一起。目前这里已成为一个网红打卡地。我参观的那天,还有情侣在拍婚纱照。
就城市建设本身而言,我国绝大多数的大城市已经跨越了大规模新建阶段。不仅是一线城市,包括历史文化名城在内的一批大中城市,都不得不面临老城的更新改造问题。老城居民盼望的是改善住房条件,对于城市来说,更重要的是文明传承、文化延续、历史记忆。城市也有属于它自己的乡愁。如果舍弃大拆大建是共识,所谓老城的“新生”,那必定是唤醒集体记忆,再现内在活力,共享世间美好。
每个城市的肌理秉赋、资源文脉各不相同,这方面没有现成的答案。像京沪深穗这样,老城的微改造探索,假以时日,或许能够提供一些可供参考的样本。只是,我们需要些耐心。
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