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只领1美元年薪的亚当诺曼要带着470亿估值的WeWork上市?!

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leecho 2019-8-16 08:19:18 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
  综合自丨燃财经、36氪、腾讯潜望、投中网、新浪科技
  头图来源丨WeWork官网
  在Business Insider的一篇报道中,纽约大学商学院教授曾抨击WeWork:“WeWork绝对没有意义。这是在泡沫市场中,公司和其投资者之间的共同幻觉。“然而正是这家公司,在8月14日晚间已经正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书。不论艰难与否,它都踏出了脚步,不再会退回。
  01
  令人又爱又恨的470亿估值
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  对于WeWork,许多人都会讶异于其470亿的高额估值。其实,对于WeWork自身而言,也有其忧愁之处。
  一方面是饱受舆论的质疑。在互联网热潮期间,一家名为瑞格斯(Regus)的公司因提供类似的灵活办公室而成为股市宠儿。随着互联网泡沫的破裂,瑞格斯破产,该公司重组并更名为IWG,IWG目前在全球约有3000处办公地和250万客户。据报道,2018年,IWG的收入是WeWork的两倍,但IWG目前市值仅约40亿美元。
  另一方面,为了支撑这样的高估值,WeWork在上市前冲规模的迹象十分明显。这家公司用了7年时间达到10亿美元的营收规模,接下来用了1年时间达到20亿,最近则仅用6个月就达到了30亿美元年化营收规模,但短期收入的大幅提升难以遮掩其难以实现盈利的弊病,收入规模的提升是签下更多长期租约所换来的。
  针对这一点,招股书中就显示,截至今年初,WeWork长期租约合同高达140亿美元,该公司签署的未来最低租赁支付义务也有472亿美元。
  与此同时,目前美股市场对于依靠大量资金扩张市场,不顾盈利的做法的宽容度已经降至低点。在市场大环境总体不佳的情况下,投资者更亲睐于业绩扎实的投资标的,今年以来上市的公司股价表现印证了这一特点,这也让此时选择上市的WeWork的处境变得更为艰难。
  02
  科技腔唱地产戏?!还是个二房东
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  招股书中最引人注意的核心自然是WeWork的营收和亏损。
  据招股书中的财务业绩部分显示,从2016年至2018年,WeWork的营业收入从4.36亿美元增长至18.21亿美元,每年营收的同比增长在100%以上,截至2019年6月30日的上半年营收已经高达15.35亿美元,显示在进入2019年后,WeWork的增速依然不减。
  但与此同时,亏损额也在逐年同步扩大,2016年全年亏损4.29亿美元,到2018年全年亏损额已经进一步膨胀至19.27亿美元,今年上半年亏损9亿美元。
  单位:亿美元数据来源 / 招股书
  对其商业模式分析之后,不难发现WeWork与其他联合办公品牌相比,其实有很大的区别,还有地产的基因流动其中。
  其业务流程大致分为5个阶段,首先是寻找标的物业,第二步是与物业所有者签订租赁长约,三是对物业进行改造升级,四是寻找租户开业,最后是在租赁合同期内的运营。通常前三个步骤就需要耗时一年以上,达到盈亏平衡点后,在接下来的18个月实现盈利。
  这一较重的商业模式,考验的是经营者多方面的经营能力,包括对经济走势的判断,该地区商业物业未来的趋势以及在具体运营中的效率提升和资金精细化管理,可以说每一个步骤都充满了极大的风险与不确定性。
  正因为WeWork较重的商业模式,所以尽管其自创了Space as a service(空间即服务)这样的空间运营理念。但是仍有人认为其对外讲述的还是一个用科技手段改造传统行业的故事,逃脱传统路径,做的还是个二房东,从而背上高昂的负债。
  其实并不是这样的,业内人士对WeWork上市却有不一样的观点。梦想加创始人王晓鲁就在WeWork正式公布招股书之后表示,“WeWork当然不是二房东。如果只是以传统逻辑去理解它,当然会看不懂。”
        
               
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