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跌浪近在眉睫?2020年香港楼市众生相

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ttyn727 2019-12-28 14:12:42 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
社经因素未清朗,北水如止潭,本地买家引颈观望着来岁的跌势,迩来香港的住宅楼宇买卖业务市场颇有水静鹅飞之感。当10月16日的《施政陈诉》出台,放宽了按揭政策后,不少人以为该政策能促进买卖业务和保持楼价稳固,这将是返照的回光,照旧楼市真的访问曙光?
观点指数翻查香港地盘注册处的资料,可以看到本年9月的住宅楼宇交易合约数目是3447宗(环比下滑15.60%),10月是4001宗(环比升16.07%),11月是5756宗(环比升43.86%)。
由于注册步伐需时,该项统计有半个月左右的滞后。如果将11月视作按揭新政发布后的观察始点,观点指数发现照旧有吹糠见米之效的,11月住宅楼宇交易合约数目对比10月有43.86%的升幅。不外,相比本年高位,即4月的9911宗和5月的10353宗则尚有一段间隔。
观点指数统计过往整年住宅楼宇交易总合约数目,2017年为61591宗(均匀每月5132宗),2018年57247宗(均匀每月4770宗),2019年前11个月为56613宗(均匀每月5146宗),按此规模估计,2019年整年住宅楼宇交易总合约数目或与2017年水平相若,约61500宗。
数据泉源:香港地盘注册处,观点指数研究院统计
注:2019年12月数据以三年每月均匀数预估,或与实际有收支
不表面点指数在与多间地产署理攀谈中得知,某豪宅区在上半年一个周末至少有20-30组客人,但12月的潜伏买家数目团体大减。刚已往的周末,每间地产中介市肆前都均匀站了3个署理,然而看楼的只有两组客。
中原研究部数据统计亦指,制止12月11日,一手私家住宅交易合约登记暂时录得302宗,预期整月约有800宗,将较11月的2089宗大幅下跌61.7%;而二手方面,制止该日,12月二手私家住宅交易合约登记暂时录得1007宗,推测整月登记约2300宗,将较11月的3350宗下跌31.3%。就外貌数据看,12月的楼宇交易销情或不如想象中乐观,2019年整年住宅楼宇交易总合约数目或不能及上文所推测的61500宗。
如果预测来岁,香港赋闲率的上升或进一步影响团体零售市场,包罗餐饮、旅店、银行等行业的表现,进而拖累整个经济大情况。香港当局统计处公布的新一轮赋闲率数字中,香港经季候性调解赋闲率已由8月至10月的3.1%,上升到9月至11月的3.2%,再创2017年7月以来的新高。此中,餐饮业的赋闲率按月增长0.1%至6.2%,为近8年来的最高水平。
仲量联行早前也发表陈诉指,赋闲率与楼价成反比,即赋闲率上升则楼价下调的机会大,而香港零售、餐饮、旅游、旅店从业职员受到严肃打击,干系人数占总劳动生齿400万的15%,该行预计相当于大概有61万人受到影响。可谓是引爆楼价下调至少10%的潜伏地雷。
另一地雷或来自紧张针对一手新楼的“空置税”。香港运输及房屋局指出,以住宅均匀租金回报率二点四厘盘算,该税项相当于楼价的5%。一个多星期前,有专业丈量行高层表现,发展商为了尽快推售新楼积蓄库存,将一手楼售价调低10%可谓小菜一碟,账面赢利仍旧可观,附近二手楼业主固然会心疼,但售价不大概高于一手新楼,只得无奈跟调,从而动员团体楼价下调15%至20%。
不外料发展商会兵来将挡,暂时只有些蝇头小利的回赠,如装修费、请买家旅游等,以致推出4、5年的专长成交期,以将风险转嫁给买家,又能避过空置税;也有发展商索性先不卖,将大量剩余新盘改为服务式住宅,可谓各出奇谋。
空置税可否真正落实尚且存疑,随时在来岁上半年芳踪杳然,究竟香港立法会尚未选出正副主席,令一手空置税的立法进度延宕,如未能在本立法年度内审议,便必要在香港来岁推举后再重新启动,对楼市的影响或不如预期中来得大。
至于政策对香港楼市的利好方面,如果是踏入社会数年的人士,工作稳固,原来想购置800万港元—1000万港元的豪宅,但拿不出320万港元—400万港元的首期,在新步调底下只要80万港元—200万港元就能入场,大概会刺激该批买家。到底是否能如愿?短期来看未算非常显着。
据利嘉阁推测统计全港一二手私宅交易登记量值,2019年500万-699万港元的交易合约为16603宗(同比升13%),700-999万港元的交易合约为14612宗(同比升12%),而1000-1999万港元的交易合约为9672宗(同比升14%)。由数据可见,800至1000万的买家并没有特别少或多,上述三个区间的合约量比例与客岁相若。固然间隔按揭新政也只有个半月时间,还可留待未来久远观察。
数据泉源:香港地盘注册处及利嘉阁地产研究部
注:2019年资料为推测整年纪字
观点指数抽样观察发现,部分香港市民以为如若购置800万港元的住宅,每月供楼付出预计是2万港元出头,如果是租的话,同样的付出却能居住代价1000多万港元的住宅,比购买的居住质量高一个档次,而800万港元的住宅升值潜力大概比跌价潜伏伤害要高得多;
别的部分以为固然有本事置业,不代表要在高位接货。以是购房上述人群依然会抱持观望态度,宁错过、不买错,唯一能感动他们的,大概是预计将连续5厘的低息情况。因此这些原来政策假想中的购买力可否投入市场尚且存疑。
香港本地买家的态度云云,来自国内的资金会否差别?根本面来讲,国内经济略有回调,来岁基调求稳,中美商业战在美国大选前仍旧一连,加上外汇管制和香港社会因素,以上都令国内投资者来港的意欲暂缓。观点指数预计,来岁上半年香港楼市仍旧处于下跌通道,守旧下调8%-15%。

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