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刘水:新时代房地产经济学之“因城施策”

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“新期间房地产经济学”由“因城施策”、“房住不炒”、“购租并举”、“住有所居”、“不将房地产作为短期刺激经济的工具”等,一系列新理念新步调共同构成的政策框架体系。毫无疑问,“因城施策”是新期间房地产经济学的紧张构成部分,也是房地产市场管理的紧张创新,必将对我国房地产市场走势产生影响。“因城施策”能减小差别都会房地产市场共振、减小房地产体系性风险,拉长房地产周期,但潜藏风险伸张特性。
1、新期间房地产经济学
“十八大”以来,中央实行了一系列房地产市场调控的新理念、新政策,如“房住不炒”、“购租并举”、“住有所居”、“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”、“不将房地产作为短期刺激经济的工具”,这些共同构成了“新期间房地产经济学”政策框架。政策框架,通常指在肯定时期、肯定的政策目标下,由相互接洽、相互影响的政策构成的完备有机体系。“住有所居”是房地产政策目标,“房住不炒”是对房地产的新定位,“购租并举”是房地产新发展理念,“因城施策,稳地价、稳房价、稳预期”是长效管理机制,“不将房地产作为短期刺激经济的工具”是短期管理步调,由这些房地产政策目标、定位、发展理念、长效机制、短期步调共同构成了“新期间房地产经济学”。与之前房地产政策相比,“新期间房地产经济学”有新的房地产目标、定位、有新的发展理念,而且是长效机制和短期管理相连合,对这些都有清楚明确的表述。新的定位、新发展理念、长效机制和短期管理为告竣“目标”服务,长效机制和短期管理是对新定位和新发展理念的贯彻和落实,这些就构成了一个相互接洽的、有内涵逻辑的政策体系。对房地产从业者来说,要全面把握和明白新期间房地产经济学。
2、“因城施策”政策沿革
“因城施策”政策演化路径为:分类引导-分类调控-因地施策-因城施策。毫无疑问,“因城施策”是新期间房地产经济学的紧张构成部分,是新一届向导对房地产市场管理政策的紧张创新。通过梳理近几年住建部的“天下住房和城乡建立工作集会”、《当局工作陈诉》、“中央经济工作集会”,这些紧张事故是观察房地产政策形势动向的紧张窗口,发现“因城施策”政策的形成有一个显着脉络。在2013年12月“天下住房和城乡建立工作集会”上,时任住建部部长的姜伟新摆设2014年工作时指出:“要夸大调控的针对性,针对房地产市场出现的新环境,更加注意分类引导。房价上涨过快的都会要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的都会,要注意消化存量,控制新开发总量。”这是官方初次提出“分类引导”调控思绪。
2014年3月《当局工作陈诉》指出“针对差别都会环境分类调控,增长中小套型商品房和共有产权住房供应,克制谋利投资性需求”,进化为“分类调控”。 2015年3月《当局工作陈诉》指出“对峙分类引导,因地施策,落实地方当局主体责任,支持住民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平妥当康发展。”又进化为“因地施策”。2015年12月“天下住房和城乡建立工作集会”上,时任住建部部长陈政高指出“进一步落实地方调控的主体责任,实行分城施策、分类调控。”经太过类调控-因地施策,2015年12月“分城施策 ”调控头脑开端形成。
厥后,2016年-2018年,中央当局《当局工作陈诉》、中央经济工作集会多次夸大了房地产调控“因城施策”。2019年“中央经济工作集会”指出,“要对峙房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。
表:“因城施策”沿革事故汇总
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3、“因城施策”减小市场共振,低沉房地产体系性风险
本轮房地产市场调解深度相比前几轮显着较小。我国房地产市场周期性厘革显着,根据天下商品房贩卖面积增速厘革,前反复周期的“谷底”分别是2008年Q4、2012年Q1和2015年Q1,同比降幅分别为19.7%、13.6%和9.2%,也是市场调解深度。本轮房地产市场走势,自2016年Q3房地产政策调控以来,贩卖面积增速一连降落(见下图),2019年Q2降幅到达1.8%。从政策来看,2020年房地产调控政策不会再继续加码,很大概是边际调解,“政策底”以出现。“政策底”预示着立刻到来“市场底”。根据数据,2019年Q3天下商品房贩卖面积降幅为0.1%,降幅比二季度显着缩小,表现本轮房地产市场触底回稳。也就是说本轮房地产市场调解深度是“降落1.8%”,前几轮的市场调解深度降落幅度靠近10%,乃至是靠近20%,相比前几个周期,本轮房地产市场调解深度显着较小。
图:天下商品房贩卖面积增长季度同比厘革
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数据泉源:国家统计局
“因城施策”是本轮房地产调解深度较小的最紧张缘故原由,“因城施策”减小市场共振。前几轮房地产市场调控都是接纳“一刀切”步调,无论是大城小城还是有病没病全同时一起吃药,造成大中小都会以及一二三线、四五线都会房地产市场同时调解,出现房地产市场共振。物理学中,物体出现共振,振幅就会加大。同样,差别都会房地产市场出现共振,也会加大市场振幅,也便是加大市场调解深度。本轮房地产政策调控主题思绪是“因城施策”,也是与之前调控最大的差别,制止了政策“一刀切”,也制止了市场共振,以至于振幅较小,本轮市场调解深度也较小。别的,减小市场共振,能低沉天下整个房地产市场体系的张力,减小对金融体系的压力,能低沉房地产市场体系性风险。
4、“因城施策”拉长房地产周期
观察商品房贩卖面积增速曲线(见上图),按照谷-谷的原则分别周期,近来这个周期为2015年Q1-2019年Q2,分为上行阶段和下行阶段,共履历了18个季度,而下行阶段有13个季度,3年多时间。而前两个周期分别是2008年Q4-2012年Q1,2012年Q1-2015年Q1,履历时间分别是14个季度和10个季度。可以看出本轮房地产周期显着较长,单单下行阶段(13个季度)的时间就相称于之前一个周期的时间。“因城施策”让房地产市场更加有韧性,放慢了市场调解速率,因城拉长了市场调解时间。
5、“因城施策”副作用:潜藏风险伸张
“因城施策”就是各个都会根据本身房地产市场环境出台实行房地产调控政策。“因城施策”贯彻了精准调控的头脑,是详细题目详细分析,不是胡子眉毛一把抓,不是简单粗暴“一刀切”,是房地产市场调控管理的进步。实际中的“因城施策”,都属于“亡羊补牢”式,只有羊丢了才会补缀羊圈,有滞后性,是事后调停,也就是只有房价已经出现过快上涨、房地产市场已颠末热,地方当局才会出台调控政策。房地产市场过热每每是从一线都会先开始,一线都会房地产市场出现过热,一线都会调控,投资谋利套利需求就会外溢到二线都会,然后二线都会房地产市场过热,继而出台调控政策。依次类推,三线过热-三线调控,四五线过热-四五线调控。如许,房地产市场过热就会从一二线都会伸张遍及三四五线都会,也会让房地产市场风险由一二线都会伸张遍及三四五线都会,乃至天下。“因城施策”潜藏风险伸张特性。
刘水 中央财经大学经济学博士 观点地产专栏作者

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